迷ったらこれ。外壁調査の会社の3選と、条件別の第一候補

迷ったらこう選ぶ

表を上から順に見て、最初に当てはまる行が第一候補です。基本3選は、ビューローベリタスジャパン、ギアミクス、ドローン・フロンティアです。

結論から言います。外壁の調査は、会社より先に、どの壁をどの方法で調べるかで決まります。赤外線は日の当たる広い壁に強く、北面や入り組んだ部分は打診でないと確かめられないからです。

選ぶ軸は3つで、上から順に絞ります。

1. 全面打診の対象になる壁を決める。落下で歩行者に危害を加えるおそれのある部分だけが対象です。公道や通路に面していない壁は外れることがあります（→法律で決まっていること）。
2. 壁ごとに打診か赤外線かを決める。国のガイドラインは、赤外線でも同じ部位で打診と突き合わせるよう求めています。1,000㎡前後なら、ロープ打診とドローンの費用は大きく変わりません（→打診と赤外線の違い）。
3. 報告する資格者と、実際に作業する会社を書面にする。報告の責任者は、一級・二級建築士か特定建築物調査員です。撮影や打診は、別の会社が行うことがあります（→資格と下請け）。

このページでは、テストハンマーで外壁を軽くたたいて浮きを調べることを打診と呼びます。全面打診は、落下のおそれのある部分を全部調べることです。赤外線は、壁の表面温度の差で浮きを探す方法です。ロープ打診は、屋上からロープで下りて打診する方法です。

注1 告示は、3年以内に外壁改修等が確実に行われる場合を、全面打診の対象から除いています。

注 4〜5階建ての学校・病院は、高所作業車での打診を案内するユキ商事も候補です。北海道は日本防災技術センター、九州・山口はドローンメイトも比べます。

迷ったらビューローベリタスジャパン

ビューローベリタスジャパンは、12条点検の実績を2024年の1年間で16,000件と書いています。外壁は、打診、ドローン赤外線、赤外線の3つから選びます。特定建築物定期調査の価格例も公開しています。

中層を打診で確かめるならギアミクス

ギアミクスは、ロープでの打診の料金例を税別で公開しています。1,000㎡が45万円、3,000㎡が90万円です。ドローン・フロンティアのドローン調査の事例は、1,000㎡で47.5万円（税抜）でした。

高層・足場不可はドローン・フロンティア

ドローン・フロンティアは、ドローンだけの赤外線調査を1㎡200円〜480円（税別）としています。2,500㎡のマンションの事例は85万円でした。不具合が見つかれば、ロープで部分補修もします。

気にしなくていいこと

• ドローンの機種や赤外線カメラの画素数です。精度を決めるのは、撮影の条件と、打診との突き合わせです。
• 「国が認めた方法」という宣伝です。国が認めたのは、打診と同等以上の精度がある赤外線調査に限ります。
• ㎡単価の幅の安い側です。調べた会社の多くが120円前後からと書いていますが、条件の良い大きな建物の値です。

言いにくいこと

日本耐震診断協会とTakaoプランニングは、東京・大阪とも同じビルの同じ階にあります。2つのサイトは、赤外線1㎡120円〜350円、ロープ打診240円〜450円という同じ単価の幅を載せています。

ロープ打診を下請けで専門に受ける会社もあります。ビックスマイルは、赤外線調査会社や建設会社からの外注・下請専門だと書いています。日本赤外線調査は、主な実績企業にビューローベリタスジャパンを挙げています。

タツキは、現地調査をせずに報告書だけを作る悪質な例も多いと書いています。極端に安い見積もりには注意するよう呼びかけています。

打診と赤外線の違い

赤外線は、打診と同等以上の精度があると確かめられた場合に限って、全面打診の方法になります。壁の向きや形で、向き不向きがはっきり分かれます。

告示の改正は2022年1月18日で、施行は同年4月です。地上に置いた赤外線装置も、同じガイドラインで精度を判断します。

注 向かない条件は、国のガイドライン、東海エアサービス、日本耐震診断協会、ユキ商事の公式ページによります。

国のガイドラインは、赤外線を使う前に、同じ部位で打診と赤外線の両方を行うよう求めています。検出が難しい部位は、測る条件を変えるか、打診に切り替えます。撮った熱画像は、全部保存します。

ガイドラインは、気象条件、タイルの種類、撮影の角度と距離を事前に確かめるよう求めています。軒裏・出隅・入隅のような赤外線が難しい箇所も、事前調査で洗い出します。

日本耐震診断協会は、浮きの層が薄いと赤外線では判別できない場合があると書いています。直射日光が当たらない面は、精度がかなり落ちるとしています。東海エアサービスは、北面、カーテンウォール、周囲の遮蔽、10階超の高層部を向かない例に挙げています。

精度の確かめ方

ガイドラインが報告書に求める項目には、適用条件のチェックリストがあります。打診と突き合わせた範囲と結果も、載せる項目です。浮きと判定した箇所の図と、熱画像・可視画像も付けます。

全面打診が要らないタイル

国は、いくつかのタイルについて、全面打診に代わる扱いを通知しています。

注 どれも要件を満たすものに限ります。落下防止措置付きのタイルは、2026年7月21日の事務連絡で、性能を確かめる詳しい方法が示されました。

法律で決まっていること

全面打診は、10年を超えたあとの最初の定期調査で、落下のおそれのある部分に行います。報告しないと100万円以下の罰金です。

特定建築物の持ち主か管理者は、建築基準法第12条第1項により、定期に調査をさせて特定行政庁に報告します。調査できるのは、一級・二級建築士か建築物調査員資格者証を持つ人です。報告の間隔は、おおむね6月から3年の間で特定行政庁が決めます（同法施行規則第5条）。

10年ごとの全面打診

国の告示は、タイル・石貼り・モルタル等について、手の届く範囲の打診と目視を求めています。竣工、外壁改修、全面打診のどれかから10年を超えて最初の定期調査では、全面打診等を行います。

注 平成20年国土交通省告示第282号の別表（令和4年改正後）によります。乾式工法の石貼りなどは、全面打診の対象ではありません。

東京都は、10年を検査済証の交付日などが属する年度の翌年度4月1日から数えるとしています。2012年7月10日に検査済証が出た建物なら、2023年4月1日以降の直近の報告までに全面打診が要ります。

どの壁が対象か

東京都は、落下で危害を加えるおそれのある部分を次のように示しています。壁面の前で、壁の高さのおおむね2分の1の範囲に、公道や人が通る私道・通路・広場がある壁です。強固な庇や植え込みで完全に遮られる部分は除きます。

罰則と、報告の控え

報告をしないか、虚偽の報告をすると、建築基準法第101条で100万円以下の罰金です。東京都は、特定行政庁から案内が来なくても報告義務はあるとしています。報告書の控えに法令上の保存義務はありませんが、次回の調査で使うため保存を求めています。

マンションなど区分所有の建物では、原則として管理組合が報告する管理者になると、東京都は説明しています。清掃や設備の日常の管理だけを受ける管理会社は、管理者に当たらないとしています。

国土交通省の資料では、2020年度の定期報告の対象は建築物で292,282件でした。そのうち共同住宅等が124,899件です。

資格と下請け

定期報告の責任を負う人と、撮影や打診をする人は、別の会社のことがあります。

国のガイドラインは、外壁調査の役割を3つに分けています。外壁調査実施者は、一級・二級建築士か特定建築物調査員で、全体を統括し、著しい浮きを判断します。赤外線調査実施者は、撮影・分析・浮きの判定を担います。ドローンでは、調査安全管理者と操縦者も置きます。

注 国のガイドラインの2.1と2.2によります。報告書には、外壁調査実施者の氏名・資格・番号を書きます。

調べた会社には、撮影と解析を受け、報告は提出資格者と連携するとしている会社がありました。東海エアサービスです。ビックスマイルは、ロープ打診を赤外線調査会社や建設会社から下請けで受けています。

ドローンの飛行には、場所によって国の許可が要ります。東海エアサービスは、申請を通常2〜4週間前に行うと書いています。

費用の目安：税別でそろえた料金例

同じ面積の税別の料金例では、ロープ打診とドローン赤外線の差は小さいものでした。差が大きいのは、足場を組むかどうかです。

税別で金額を出している会社の料金例を、同じ面積で並べます。

注 建物は会社ごとに違います。ドローン・フロンティアの1,000㎡は9階建てのホテル、2,500㎡は14階建てのマンションの事例です。ギアミクスは6階建てと15階建てのマンションの例です。

1㎡あたりにすると、ドローン赤外線は2,500㎡で340円、1,000㎡で475円です。ロープ打診は3,000㎡で300円、1,000㎡で450円です編集部の試算。

税の表記がない会社の目安も並べます。テックビルケアは1㎡約120円〜300円、ドローンメイトは120円〜350円です。日本耐震診断協会は、赤外線を120円〜350円、ロープ打診を240円〜450円としています。東海エアサービスは、500㎡までのドローン赤外線を25万円からとしています。

テックビルケアの事例では、約1,300㎡の事務所ビルが35万円でした。赤外線・直接打診・目視の組み合わせです。約295㎡の老人ホームは25万円で、小さな建物ほど㎡単価は高くなります。

定期調査の本体と、10年目

ビューローベリタスジャパンの特定建築物定期調査の価格例は、税抜4万円〜13.5万円です。5,000㎡までの共同住宅・事務所・ホテルなどの例です。タツキは各10万円から（税別）としています。

国土交通省は、無人航空機の赤外線調査で約4割のコスト削減になると示しています。足場を組んで打診する方法と比べた、モデル建物の試算です。ギアミクスの比較例では、足場での打診が256万円、ロープ打診が80万円でした。

剥落事故と持ち主の責任

外壁タイルの剥落は、死傷事故をきっかけに制度が強められてきました。報告を出していても、落ちたときの責任は残ります。

1989年11月21日、公団住宅の外壁タイルが剥がれ落ち、死傷事故が起きました。翌年3月、建設省の委員会がタイル外壁の診断指針をまとめています。

国土交通省が2010年11月に更新した事故の一覧も数えました。2008年からの約3年で、外壁のタイル・モルタル・外壁の一部の落下は7件です。そのうち3件で、通行人などがけがをしました編集部の集計。

注 国土交通省「建築物等における最近の主な事故事例について」によります。看板やガラスの落下は数えていません。

持ち主の責任

民法第717条は、工作物の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、まず占有者が賠償すると定めています。占有者が必要な注意をしていたときは、所有者が賠償します。

調査のあとに残すもの

次の10年目と補修の見積もりのために、データは調査会社ではなく手元に残します。

国のガイドラインは、赤外線調査の熱画像を全部保存するよう求めています。報告書には、浮きと判定した箇所を明示した外壁の図を付けます。

注 外壁改修のあとは、そこから10年を数えます。東京都は、外壁の全面改修の完了日も起点にしています。

補修は別に比べる

補修や改修も受けるのは、調べた会社のうち5社です。Takaoプランニング、ギアミクス、ドローン・フロンティア、ソウジウオ、日本防災技術センターです。Takaoプランニングの事例では、1㎡以上の浮きに樹脂注入とステンレスピンでの固定を行いました。

発注の進め方と、見積もりで聞くこと

見積もりは、対象の壁と、壁ごとの方法を指定して頼みます。

見積もりで書面にしてもらうこと

• 報告に署名する人の資格と番号
• 撮影・打診を実際に行う会社の名前
• 壁ごとの調査の方法を色分けした立面図
• 打診と赤外線を突き合わせる範囲
• 赤外線に向かない面と、その代わりの方法
• 雨天・強風で延びたときの扱い
• 飛行の許可申請と近隣への案内の費用
• 熱画像データの引き渡しの有無
• 行政への提出手数料と提出の代行

ユキ商事は、4階建て程度の学校や病院なら、高所作業車での打診が安いと案内しています。

調べた15社と、選んだ・外した理由

15社それぞれについて、選んだか外したかと、その理由です。

注 「選ばず」は、第一候補にしなかったという意味です。比較・まとめサイトと、公式サイトで運営会社を確かめられない会社は外しています。

判断の根拠にした実態データ

判断を支えた数字です（2026年10月8日確認）。各社の実績件数は数え方がそろわないため、順位づけに使っていません。

注 CWはカーテンウォールの略です。事故の件数は、国土交通省の一覧から外壁のタイル・モルタル等の落下を編集部が数えた値です。

調べた15社のうち、2022年の改正前の告示の文言を解説に載せている会社がありました。タツキです。ソウジウオは、調査の頻度を原則3年に1回と書いています。

取れなかったもの。自治体の外壁調査の入札で、面積と方法が分かる落札結果は見つかりませんでした。全国の定期報告の報告率と、外壁で是正を求められた割合の公表値も見つかりませんでした。口コミは判断に使っていません。